📊 대한민국 재개발·재건축 분담금 계산법 (초보자 쉽게)

① 분담금이란?

재개발·재건축에서 분담금은 조합원이 기존 주택을 새 아파트로 교환하면서 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

새 아파트 분양가와 기존 권리가액(내 갖고 있던 땅/주택 가치)의 차액이 분담금입니다.

즉 새 아파트 가격 − 내 권리가액 = 분담금입니다.

✔ 핵심: 기존 주택 가치보다 새 아파트가 더 비싸면 조합원이 차액을 내야 합니다.

분담금 공식의 기본은 조합원 분양가 − 권리가액입니다.

권리가액은 감정평가액과 비례율에 의해 결정되고, 비례율은 사업 수익성에 따라 달라집니다.

분담금 결정에는 사업비 · 일반분양수익 · 대지지분 등 여러 변수가 결합됩니다.

⚡ 핵심 구조 요약: 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액 권리가액 = 감정평가액 × 비례율

권리가액은 조합원이 가진 주택·토지의 감정평가액 × 비례율로 계산됩니다.

비례율 공식: (종후 자산가액 − 총 사업비) ÷ 종전 자산가액 × 100%

즉 사업이 잘 될수록 비례율이 커져 권리가액도 커지고, 결과적으로 분담금 부담이 줄어듭니다.

✔ 비례율이 100% 이상이면 사업이 ‘흑자’로 작동하는 구조입니다.

예를 들어 감정평가액이 3.5억이고, 비례율이 90%인 경우 권리가액은 대략 3.15억입니다.

조합원 분양가가 6억이라면 분담금은 6억 − 3.15억 = 2.85억이 됩니다.

물론 실제 분담금은 관리처분계획 반영 이후 최종조정이 생길 수 있습니다.

📌 요점: 분담금은 사업성에 따라 크게 변할 수 있기 때문에 초기 단계에서 예측이 중요합니다.

공사비 상승, 사업비 증가 등은 분담금을 높이는 요인입니다.

초기 감정평가액·총 사업비·일반분양 수익을 정확히 파악하면 분담금 리스크를 줄일 수 있습니다.

전문가 감정평가 재심사 등 전략을 고민하는 것도 분담금 부담 완화에 도움이 됩니다.

⚠ 주의: 최종 분담금은 관리처분계획 승인 이후 최종 확정됩니다. 실제 금액은 변동될 수 있습니다.

대한민국 재개발·재건축 분담금은 조합원 분양가 − 권리가액으로 산정되며, 권리가액은 감정평가액 × 비례율 공식으로 계산됩니다.

비례율은 사업 수익성에 따라 달라져 분담금에 큰 영향을 주기 때문에 사업 초기 계산이 중요합니다.

최종 분담금은 관리처분계획 승인 이후 확정되므로 항상 여러 시나리오를 대비해야 합니다.