"집주인만 믿고 도장 찍었다간 전 재산 날립니다" 전세계약 전 등기부등본에서 보증금을 통째로 날리게 만드는 소름 돋는 위험 요소 3가지와 완벽 방어법

 

전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본(부동산등기사항증명서)을 발급받아 해당 주택에 숨어 있는 권리 관계상의 위험 요소와 보증금 미반환 리스크를 꼼꼼히 확인하는 구체적인 방법입니다.

1. 등기부등본 '표제부'를 통한 실제 건물 정보 및 위반건축물 여부 확인

• 주소 및 건축물 현황 대조: 등기부등본 상의 주소, 동·호수, 면적이 실제 계약하려는 집과 정확히 일치하는지 건축물대장과 교차하여 확인합니다.

• 위반건축물 및 압류 여부 확인: 표제부 하단이나 건물의 소유권에 변동이 있는 특이사항이 적혀 있는지 살펴보고, 특히 불법 건축물(위반건축물)로 등재되어 있으면 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있으므로 주의 깊게 봅니다.

2. '갑구'를 통한 소유자 확인 및 압류·가등기·경매 등 위험 권리 파악

• 실제 소유자와 계약자 일치 여부: 갑구(소유권에 관한 사항)의 최종 소유자 성명과 주민등록번호가 계약을 체결하려는 집주인(임대인)의 신분증과 정확히 일치하는지 확인합니다.

• 소유권 제한 등기 확인: 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등 소유권 행사를 제한하는 권리가 설정되어 있다면 추후 보증금을 돌받지 못하거나 집이 경매로 넘어갈 위험이 매우 높으므로 계약을 피해야 합니다.

3. '을구'를 통한 근저당권(융자) 설정 금액과 선순위 채권 분석

• 근저당권(대출) 채권최고액 확인: 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 설정된 근저당권(은행 대출 등)의 '채권최고액'을 확인합니다.

• 보증금과 선순위 채권의 안전 마진 계산: 주택의 예상 시세 대비 (선순위 근저당 채권액 + 나의 전세보증금)의 합계가 시세의 70~80% 이내로 안전한 수준인지 따져보아야 합니다. 만약 근저당 금액이 과도하게 높거나 경매 낙찰 시 보증금을 전액 회수하기 어려운 구조라면 계약을 보류해야 합니다.

🔗 등기부등본 열람 및 부동산 안전 진단 공식 바로가기 주소

• 인터넷등기소 (부동산등기부등본 열람 및 발급 공식 사이트): https://www.iros.go.kr

• 정부24 (건축물대장 등초본 발급 및 주택 정보 확인): https://www.gov.kr

• 주택도시공사 HUG 안심전세 포털 (자가진단 및 주택 가격 조회 서비스): https://www.khug.or.kr