"모르면 집주인한테 손해 본다! 2025년 계약갱신권 완전 해부

📋 2025년 계약갱신요구권 완벽 가이드

세입자의 주거 안정을 위한 필수 정보

📑 목차 (클릭하면 해당 섹션으로 이동합니다)

• 계약갱신요구권이란?
• 행사 방법 및 시기
• 서면 통지 템플릿
• 갱신거절 9가지 사유
• 임대료 인상 한도
• 자주 묻는 질문

💡 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권은 세입자가 임대차 계약 종료 시 1회에 한해 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 도입되었으며, 세입자의 주거 안정을 보장하기 위한 핵심 제도입니다.

✅ 핵심 포인트

• 갱신 횟수: 1회 (최초 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 거주 가능)
• 갱신 기간: 2년으로 자동 적용
• 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가
• 2020년 7월 31일 이전 계약도 적용됨

이 제도는 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 하면서도, 임대인의 정당한 권리를 보호하기 위해 9가지 갱신거절 사유를 명확히 규정하고 있습니다.

📜 주택임대차보호법 전문 보기

📅 행사 방법 및 시기

1️⃣ 행사 가능 기간

계약 종료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 갱신 의사를 통지해야 합니다. 이 기간을 놓치면 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

⚠️ 주의사항

• 2개월 전 기한은 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약부터 적용
• 그 이전 계약은 1개월 전까지 통지 가능
• 기간 내 미통지 시 권리 소멸

2️⃣ 통지 방법

증거가 남는 방식으로 명확하게 '계약갱신요구권을 행사한다'고 전달해야 합니다.

• 내용증명 우편 - 법적 효력이 가장 강력 (추천)
• 등기우편 - 발송 및 수령 증명 가능
• 카카오톡, 문자메시지 - 캡처로 증거 보관
• 이메일 - 발신/수신 기록 보관
• 서면 직접 전달 - 수령 확인서 받기

3️⃣ 통지 내용에 포함할 사항

1. 임차인 및 임대인 인적사항
2. 임대차 목적물 주소 (동·호수 포함)
3. 현재 계약 종료일
4. "계약갱신요구권을 행사합니다"라는 명확한 의사표시
5. 작성일자 및 연락처

🏛️ 국토교통부 임대차 정책 안내 ⚖️ 생활법령정보 (찾기쉬운)

📝 서면 통지 템플릿

아래 템플릿을 활용하여 계약갱신요구권을 행사하실 수 있습니다. 내용증명 우편으로 발송하시면 법적 효력이 가장 확실합니다.

📄 계약갱신요구권 행사 서면 예시

제목: 계약갱신요구권 행사 통지


[임대인명] 귀하


안녕하세요.

저는 아래 주택에 거주 중인 임차인 [임차인 성명]입니다.


■ 임대차 목적물
   - 주소: [전체 주소, 동·호수 포함]
   - 현재 계약 종료일: [YYYY년 MM월 DD일]


현재 체결된 임대차 계약이 위 날짜에 종료될 예정이나, 
저는 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 
계약갱신요구권을 행사하고자 합니다.


동일한 조건으로 계약을 2년 갱신하고자 하오니 
확인 후 회신 부탁드립니다.


감사합니다.


[작성일자] YYYY년 MM월 DD일
[임차인 성명]
[연락처]
                    

💡 추가 팁

• 내용증명은 우체국 방문 또는 인터넷우체국에서 발송 가능
• 발송 비용: 약 4,000~5,000원
• 원본 1부, 등본 2부 준비 (본인 보관용, 우체국용, 임대인 발송용)
• 수령 거부 시에도 법적 효력 인정

📮 인터넷우체국 (내용증명 발송)

🚫 갱신거절 9가지 정당한 사유

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 규정된 9가지 갱신거절 사유에 해당하는 경우, 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 입증 책임은 임대인에게 있습니다.

1. 차임 연체 (제1호)

2기(2개월분) 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 연속 또는 비연속 연체 모두 포함
• 월세뿐만 아니라 관리비 등도 포함될 수 있음

2. 부정한 방법 임차 (제2호)

거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 가짜 신분증 사용
• 소득 허위 기재
• 주택 용도 위반 (주거용을 상업용으로 사용 등)

3. 합의 보상 (제3호)

당사자 간 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• '상당한 보상'의 기준은 개별 사례마다 판단

4. 무단 전대 (제4호)

임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대(轉貸)한 경우
• 에어비앤비 등 단기 임대 포함
• 일부 공간 전대도 해당

5. 주택 파손 (제5호)

고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 구조 변경, 무단 증축 등
• 일반적인 사용으로 인한 마모는 제외

6. 주택 멸실 (제6호)

임차한 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 화재, 자연재해 등으로 인한 멸실

7. 철거 및 재건축 (제7호)

목적 주택을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우
• 계약 체결 시 공사 계획을 구체적으로 고지한 경우
• 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우
• 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인 실거주 (제8호)

임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 가장 많이 활용되는 거절 사유
• 구체적인 거주 계획 및 증빙자료 제출 필요
• 허위 거절 시 손해배상 책임 (월차임 3개월분 또는 차액의 2년분)

⚠️ 실거주 거절 시 주의사항

• 임대인은 계약 종료 2개월 전까지 납득할 만한 소명자료 제출 필요
• 거짓으로 거절 후 타인에게 임대 시 손해배상 의무
• 매수인의 실거주도 갱신거절 사유로 인정 (판례)

9. 중대한 사유 (제9호)

임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
• 이웃과의 극심한 분쟁
• 신뢰관계 파괴 등
• 엄격하게 판단됨

📚 판례 및 조문 상세보기

💰 임대료 인상 한도 (전월세 상한제)

계약갱신 시 임대료 인상은 직전 차임의 5% 이내로 제한됩니다. 이는 주택임대차보호법 제7조에 규정되어 있습니다.

📊 임대료 인상 계산 예시

기존 보증금 1억 원, 월세 50만 원인 경우:
• 보증금 최대 인상: 500만 원 (1억 원 × 5%)
• 월세 최대 인상: 2만 5천 원 (50만 원 × 5%)
• 갱신 후: 보증금 1억 500만 원, 월세 52만 5천 원

주요 포인트

• 임대료 인상은 당사자 간 합의가 필요
• 합의 안 될 경우 기존 임대료 유지
• 5% 상한은 증액 청구 시에만 적용 (자발적 인하는 제한 없음)
• 갱신 거부 시 임대료 인상 이유만으로는 정당 사유 인정 안 됨

🧮 임대료 계산기 (스마트법률)

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신요구권을 행사하면 반드시 2년을 거주해야 하나요?

아닙니다. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월 후 효력 발생합니다. (주택임대차보호법 제6조의2)

Q2. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 차이는?

• 묵시적 갱신: 임대인과 임차인 모두 갱신거절 통지를 하지 않아 자동 갱신
• 계약갱신요구권: 임차인이 명시적으로 갱신을 요구하는 권리
• 묵시적 갱신 후에는 계약갱신요구권을 행사할 수 없음

Q3. 갱신 후 새 계약서를 작성해야 하나요?

필수는 아니지만 권장됩니다. 임대료 등 조건 변경 시 새 계약서 작성이 분쟁 예방에 유리합니다.

Q4. 임대인이 부당하게 갱신을 거절하면?

• 주거지 관할 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청
• 법원에 갱신거절 무효 확인 소송 제기 가능
• 허위 실거주 사유로 거절 시 손해배상 청구 가능

Q5. 전세를 월세로 바꾸자는 제안을 받았습니다

임대인이 일방적으로 강요할 수 없습니다. 전환 시 월차임 산정률은 법정 한도(기준금리 + α) 내에서만 가능합니다.

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